为了增强立法的公开性和透明度，提高立法质量，现将阜新市住房和城乡建设局送我局审查的《阜新市住宅小区物业管理办法（草案送审稿）》公布，征求社会各界意见。有关单位和各界人士可以在2022年8月25日前通过以下三种方式提出意见：

1.通过信函方式将修改意见邮寄：阜新市司法局（阜新市细河区育新路9号市司法局办公楼306室立法科，邮编：123000，信封上注明“住宅小区物业管理办法征求意见”）。

2.邮通电子邮件将修改意见发至：fxssfjlfk@163.com。

3.通过传真将修改意见发至：0418——2915634。

阜新市司法局

                           2022年7月26日

《阜新市住宅小区物业管理办法（草案）》

（征求意见稿）

第一条【立法目的】　为了进一步提升基层治理效能，全面实施住宅小区网格化管理，实现物业管理全覆盖，规范物业管理行为，依据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等有关法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】　本市城镇建成区范围内住宅小区网格化、业主自治、物业服务及其监督管理，适用本办法。

第三条【基本原则】　坚持党建引领、政府监管、基层治理、业主自治、专业服务、多方参与相结合的原则。

第四条【管理机制】　市、区（含县，下同）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入社区建设和基层治理体系，建立基层党组织领导下的社区居民委员会、村民委员会，业主委员会，物业管理委员会，物业服务人的协调互通工作机制，实现共建、共治、共享、共融。

第五条【政府职责】　区人民政府是住宅小区物业管理工作的责任主体，负责建立街道办事处、乡镇人民政府，社区居民委员会、村民委员会，住宅小区和住宅小区片区四级管理体系，落实物业管理政策，保障工作经费。

第六条【市住建职责】　市住房和城乡建设主管部门是市物业行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）制定本市物业管理相关政策；

（二）建立统一的物业管理监管与服务信息平台；

（三）建立完善物业管理分级培训体系；

（四）建立服务质量考核和信用评价体系，定期对物业服务人进行考核和评价，并公布结果。质量考核结果作为信用评价的重要依据；

（五）委托物业服务评估机构对物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况进行评估。质量考核结果和评估结果作为确定下一年度物业服务收费标准的重要依据。

（六）指导物业管理协会自律性规范的制定和实施；

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。

第七条【区住建职责】　区住房和城乡建设（城市管理综合执法）主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）组织落实物业管理相关法律、法规、规章和政策；

（二）划分物业管理区域；

（三）建立物业管理和服务投诉受理制度；

（四）实施物业管理招投标备案、物业承接查验备案、物业服务合同备案，以及物业服务人退出的指导监督工作；

（五）开展物业服务人信用信息采集、认定和初评工作；

（六）负责对侵占毁坏公共绿地、乱拆改、乱搭建、乱堆放、乱设摊、乱停车和饲养禽畜等违规行为进行查处；

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。

第八条【部门职责】　市、区有关部门应当根据工作职责，做好物业管理的相关工作。

（一）城乡规划主管部门负责社区用房和物业服务用房、地下管网、绿化等共有配套设施的规划审批。负责对供电、通信等线路接装和住宅小区封闭改造进行规划审批和指导监督；

（二）民政部门负责对社区居民委员会、村民委员会等基层组织建设进行指导监督，对社区用房的使用进行监督管理，指导监督物业管理协会工作；

（三）消防救援机构负责消防安全检查，依法查处占用消防应急通道、电瓶车违规充电等行为；

（四）公安机关负责对高空抛物、监控安防、流动人口、饲养犬类等违法行为依法进行查处；

（五）生态环境主管部门负责对业主和物业使用人在生活、生产活动中产生影响生态环境的噪声、排污等进行监督管理；    

（六）市场监督管理部门负责对物业服务违规收费、无照经营进行查处，对电梯等特种设备实施安全监督管理；

（七）价格行政主管部门会同物业行政主管部门负责住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定，并实施动态调整；  

（八）财政部门负责对纳入行政事业性国有资产管理的老旧小区改造形成的资产，制定管理规章制度并组织实施和监督检查，牵头编制管理情况报告；

（九）司法行政部门负责物业纠纷人民调解委员会工作的指导。  

第九条【街道职责】　街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理工作制度，履行下列职责：

（一）明确物业管理机构和人员；

（二）指导监督业主大会成立、业主委员会选举和换届，组建物业管理委员会，并办理相关备案手续；

（三）指导监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会的日常工作;

（四）参与物业承接查验、物业移交和接管工作；

（五）组织召集物业管理协调会议，建立物业服务投诉、举报、纠纷调解和处理机制；

（六）法律、法规、规章规定的其他职责。

第十条【社区职责】　社区居民委员会、村民委员会按照规定协助街道办事处、乡镇人民政府开展基层治理和物业管理工作，将业主委员会、物业服务人纳入住宅小区网格管理体系。

推行建立网格员和物业从业人员相互融合、交叉任职模式。

第十一条【前期物业管理】　建设单位应当在申请办理房屋预售许可前通过招投标的方式选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。

未售出的房屋由建设单位足额交纳物业服务费和建筑物及其附属设施维修资金。

前期物业服务人应当自物业交接后三十日内，将前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议等文件，向区住房和城乡建设主管部门备案。

第十二条 【前期物业服务人变更】　更换前期物业服务人的，建设单位应当事先书面告知区住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。物业管理委员会应当征求业主意见，符合规定的，可以更换前期物业服务人。

第十三条【筹备组职责】　具备首次业主大会成立条件的，应当组建由符合条件的业主代表，建设单位代表，街道办事处代表、乡镇人民政府代表，社区居民委员会代表、村民委员会代表组成的筹备组，人数为七人以上十五人以下单数，业主代表所占比例不低于总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处代表、乡镇人民政府代表担任。

业主代表通过自荐和推荐的方式产生，由街道办事处、乡镇人民政府在热心为民服务、主动参与基层治理、责任心强、具有一定组织能力的业主中确定。

筹备组按照有关规定，依法履行组织召开首次业主大会会议，表决通过业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会成员等职责。

第十四条【鼓励参选业委会】　鼓励业主中的中共党员、人大代表、政协委员和道德模范等参加业主委员会选举。

第十五条【备案管理】　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照有关规定向住宅小区所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

街道办事处、乡镇人民政府应当在十日内对符合条件的予以备案，并出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员等发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知街道办事处、乡镇人民政府。

第十六条【公开制度】　业主委员会应当在住宅小区显著位置向业主公开下列事项：

（一）业主委员会成员姓名、任职情况、联系方式、物业服务费交纳和建筑物及其附属设施维修资金交存情况；

（二）业主大会议事规则、管理规约；

（三）业主大会和业主委员会决定；

（四）物业服务合同；

（五）建筑物及其附属设施维修资金筹集、使用情况；

（六）物业共有部分收益、分配和使用情况；

（七）占用业主共有道路或者其他场地用于车辆停放的收益处分情况；

（八）业主大会和业主委员会工作经费收支情况；

（九）其他应当公开事项。

第十七条【履职负面清单】　业主委员会及其成员不得实施下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同；

（三）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；

（四）煽动业主拒交物业服务费，散布不利于物业管理的虚假信息；

（五）以个人或者其他组织名义开设业主委员会专门账户；

（六）明示、暗示物业服务人减免物业服务费、停车费等相关费用；

（七）伪造、变造、篡改、隐匿、销毁或者拒绝、拖延提供物业管理相关文件资料；

（八）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施维修资金或者公共收益；

（九）索取或者收受建设单位、物业服务人、维修维保等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；

（十）向物业服务人强制销售商品、承揽业务，牟取不当利益；

（十一）擅自改变损坏共有部分、私搭乱建、破坏房屋外观和承重结构，拒交物业服务费和建筑物及其附属设施维修资金；

（十二）其他侵害业主合法权益的行为。

第十八条【换届管理】　业主委员会换届时，应当成立由业主委员会成员代表，业主代表，街道办事处代表、乡镇人民政府代表，社区居民委员会代表、村民委员会代表组成的换届小组，依法履行换届程序。

新一届业主委员会成立后，原业主委员会应当将有关财务凭证、公章、业主清册、会议纪要等资料及其他属于业主共有的财物在十五日内办理移交。拒不移交的，可以请求街道办事处、乡镇人民政府督促移交。必要时，由公安机关依法给予协助。

第十九条【物业管理委员会成立】　有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，区住房和城乡建设主管部门应当给予指导：

（一）住宅小区尚不具备召开首次业主大会会议条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但是因客观原因无法成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

第二十条【物业管理委员会组成】　物业管理委员会由业主代表，街道办事处代表、乡镇人民政府代表，居民委员会代表、村民委员会代表和网格员等五人以上十一人以下单数组成，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处代表、乡镇人民政府代表担任。物业管理委员会应当自成立之日起三日内在住宅小区显著位置公布成员名单和联系方式。

第二十一条【物业管理委员会职责】　物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的事项，临时代行业主委员会职责，履行业主委员会义务。自业主委员会产生之日起十五日内，与业主委员会办理交接手续后自行解散。

第二十二条【选聘物业企业】　成立业主委员会或者明确物业管理委员会代行职责后，应当及时组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务人，并签订物业服务合同。

根据物业服务合同约定，可以向物业服务人收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。

第二十三条【合同监督】　业主委员会或者物业管理委员会应当根据合同约定，建立物业服务日常监督检查和服务质量评价制度，每年至少开展一次业主满意度调查，并公开结果。

第二十四条【物业服务人义务】　物业服务人应当履行下列义务：

（一）加强对员工的执业培训和管理；

（二）规范装饰装修行为，及时告知业主、物业使用人安全合理使用物业注意事项；

（三）接受业主、业主委员会或者物业管理委员会监督，听取意见和建议，改进和完善服务；

（四）对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道或者其他妨碍安全疏散等行为劝阻制止无效的，及时报告有关部门；

（五）开展安全风险隐患排查，及时设置警示标识，排除隐患，无法排除隐患的，应当及时报告有关部门；

（六）配合有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会，执行卫生防疫、应急处置等管理措施；

（七）属于业主专有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施发生故障时，可以协助解决，产生的费用由业主承担。

（八）法律、法规、规章或者物业服务合同约定的其他义务。

第二十五条【物业服务人履职】　物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少服务内容、降低服务标准；

（二）擅自设置收费项目、提高收费标准；

（三）擅自利用共有部分开展经营活动；

（四）挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益；

（五）与业主委员会成员串通，损害业主利益；

（六）以拖欠物业服务费为由，限制业主使用电梯、进出住宅小区，中断或者以限时限量等方式限制供水、供电、供气、供热等；

（七）泄露业主信息；

（八）其他侵犯业主合法权益的行为。

第二十六条【信息公示】　物业服务人应当在住宅小区显著位置及时公示、更新下列信息：

（一）物业服务内容和标准、收费项目和标准等；

（二）物业服务项目负责人的基本情况、联系方式以及投诉电话；

（三）电梯、消防等设施设备维修维保单位名称、联系方式以及维修维保费用支出情况；

（四）上一年度物业服务费和公共收益收支情况、公共水电费用分摊情况；

（五）其他应当公示、更新的信息。

业主对公示内容提出疑义的，物业服务人应当及时答复。

第二十七条【档案管理】　物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：

（一）物业承接查验资料；

（二）共有部分经营管理档案；

（三）监控、电梯、水泵、消防设施等共有部分档案及其管理、运行、维修、养护记录；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）移交物业服务期间预收、代收的有关费用及相关清算资料、账册和票据；

（六）物业服务活动中的其他资料。

第二十八条【设施维护】　住房和城乡建设主管部门指导协调专业运营单位落实对住宅小区内相关设施设备的维修、养护和更新责任，保障供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户。

已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、区人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。

移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

第二十九条 【社会责任】　公共突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府应当依法采取各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。物业服务人应当服从统一指挥，制定并落实各项应急预案和应急措施。

第三十条【保障性服务】　对经过老旧小区改造的住宅小区，国有物业服务人应当予以接管，提供保障性服务，费用由全体业主承担。

鼓励物业服务人统一管理在管项目周边老旧住宅小区。

第三十一条【法律责任】　违反本办法的行为，法律、法规、规章已设定行政处罚的，依照其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条【实施日期】　本办法自发布之日起施行。